Стоимость квартир на рынке жилья в Кропоткине за полгода увеличилась в два раза

Западные санкции, как ни странно, повлияли на выход этой аналитической статьи в «Огни Кубани». Ситуация на рынке недвижимости настолько быстро менялась, что актуальность некоторых данных, собранных нами накануне, буквально рухнула.

Банки взяли паузу по выдаче ипотеки. Так, где будем жить и под какой крышей?

«Вот уж не думала, что я в 23 года буду бухтеть на цены», — полусерьезно пожаловалась знакомому продавцу молоденькая покупательница. За три дня одна из позиций в продуктовом магазине подрожала на 200 рублей. Зато девушке несказанно повезло — она похвалилась, что в сентябре до подорожания жилья ее семья успела приобрести квартиру. Вот где фортуна. Осенью цены на недвижимость на первичном и вторичном рынках резко подскочили. Оговорюсь, мы ориентируемся на нашу территорию. Специалист по сделкам старейшего в Кропоткине агентства недвижимости «Ангел» Сергей Шевченко утверждает, что такого внезапного роста за 20 с лишним лет работы еще не видел.

— В сентябре прошлого года сохранялись цены шестилетней давности. Но уже в октябре «однушка» вместо одного миллиона стоила два. Я не аналитик, но могу предположить, что такой рост связан с повышением цен на новостройки в Краснодаре, когда квадратный метр подорожал местами в три раза. В целом, все тенденции идут из крупных городов.

На этом фоне спрос, как ни странно, не упал, а даже немного вырос. Продавцы старались оседлать волну и получить больше денег за жилье, а покупатели, опасаясь нового роста цен, спешили купить недвижимость хотя бы на этом этапе. Сергей Шевченко с высоты своего опыта посоветовал:

— В первую очередь при решении о покупке жилья лучше ориентироваться на цены первичного рынка. Если квартиры в новом доме дешевеют, то и в более старых многоэтажках стоимость будет снижаться. В основном, каждый человек предпочитает жить в новом доме, но тут уж все зависит от возможностей покупателя.

Клиент Сергея Шевченко Виктор Зубов за три дня нашел покупателя на старую хатку своего тестя.

— Я не ориентировался на цены на рынке. Вступил в права наследства, и мне хотелось скорее продать дом. Он старенький, по-хорошему его надо сносить. Полностью доверился Сергею и за считанные дни на хату нашелся покупатель.

На первичном рынке жилья в Кропоткине царит оживление. На стройплощадке в микрорайоне №2 строительство не прекращалось ни на минуту. В ЖСК «Жилище» никогда не было недостатка в спросе. В офисе кооператива сообщили, что в резерве стоят более 600 семей. За 30 лет работы организация ввела в строй 1680 квартир. Сейчас в микрорайоне №2 возведены два корпуса, еще пять домов на очереди. Председатель ЖСК Михаил Данилов объяснил:

— Наши заказчики приобретают квартиры по себестоимости. ЖСК учитывает все затраты и определяет фиксированный ежемесячный платеж на весь период строительства, допустим, на пять лет. Случается, что на рынке ситуация такова, что жилье удается построить дешевле, тогда мы возвращаем сэкономленные деньги людям.

Что нам стоит дом построить

Изменившееся законодательство по отношению к застройщикам заставило руководство ЖСК пойти на ряд преобразований. Речь идет не столько об эскроу-счетах (мера страховки средств дольщиков от банкротства или обмана строительной организации).

ЖСК «Жилище» возводит дома по другому принципу, однако экономические перемены коснутся и его. Приведение работы в соответствие с законодательством, повлечет удорожание квадратного метра нового жилья в Кропоткине в среднем с 20 до 30 тыс.рублей (для сравнения: в Краснодаре квадратный метр местами подорожал с 50 до 150 тыс.рублей).

В ЖСК «Жилище» действует особая система формирования цены: на нее влияют этажность и планировка квартиры. Пресловутое подорожание стройматериалов, на которое ссылаются крупные застройщики в столице региона, к цене на первичное жилье в Кропоткине имеет весьма опосредованное отношение.

— Цены на стройматериалы влияют, но не глобально, потому что многие изделия мы изготавливаем сами. На наших стройплощадках мы разместили бетонный узел, где сами выливаем фундаментные блоки, лестничные марши, площадки, перемычки всех видов, даже плиты под лоджии, тротуарную плитку всех видов, канализационные кольца. На рынке стройматериалов они стоят в четыре-пять дороже. К тому же все виды работ, кроме газовых, наши сотрудники выполняют сами, — не без гордости сообщил председатель ЖСК Михаил Данилов.

Рука дающего

В России и регионах продолжают действовать меры поддержки для семей или отдельных граждан, облегчающие финансовое бремя при покупке жилья и оформлении ипотеки.

По оценкам агентов недвижимости и банковских служащих, практически все молодые семьи при покупке жилья пользовались материнским капиталом. Некоторые обращались за консультациями, находясь на стадии планирования ребенка.

В Пенсионном фонде Кавказского района рассказали, что маткапитал в 90% случаев направляется на улучшение жилищных условий, покупку жилья на условиях ипотеки или по прямым договорам с продавцами.

На Кубани с начала года действует краевая программа по линии Министерства труда и социального развития. О ее старте в конце прошлого года объявил губернатор Кубани Вениамин Кондратьев:

— Мы приняли решение со следующего года выплачивать по одному миллиону рублей в качестве первого взноса по ипотеке для врачей, педагогов и социальных работников. Рассчитываем, что это поможет привлечь молодых специалистов для работы в больницах, школах и организациях социальной помощи. А кроме того, данная мера поддержит нынешних квалифицированных сотрудников, которые много лет трудятся на Кубани. Программа рассчитана на три года.

По данным управления социальной защиты населения Кавказского района с 1 января на право воспользоваться этой мерой поддержки подали заявки 48 семей.

Финансовая кровеносная система

В прошлом году возросший спрос россиян подогрела льготная ипотека, которая предусматривала кредит со ставкой до 7% годовых и с максимальной суммой в 3 млн рублей. На нее имели право все граждане РФ с тем условием, что они планируют приобрести квартиру только у застройщика, то есть на первичном рынке жилья. Ближайшие аккредитованные организации, которые возводят жилые комплексы и подходят под условия льготной ипотеки, есть только в Краснодаре и Ростове. До начала военной спецоперации на Украине и шквала санкции против российской экономики спрос даже в условиях роста цен за квадратный метр в региональных столицах увеличился. Покупатели опасались, что цены продолжат расти и старались вложить средства, инвестировать в недвижимость. Однокомнатные квартиры в Краснодаре разлетались, как горячие пирожки.

Те, кто успел до повышения Центробанком ключевой ставки до 20% купить жилье по программе льготной ипотеки — счастливчики. Менее везучие покупатели сталкивались с тем, что продавцы даже отказывались от сделки, опасаясь прогадать и попасть в ситуацию, когда за вырученные деньги уже ничего не купишь. Когда страсти немного улеглись, правительство объявило о том, что условия по всем выданным кредитам останутся прежними. Что будет с ипотекой в новых условиях? Наш проверенный источник в одном из филиалов банка в Кропоткине заверил, что программа льготной ипотеки сохранится. Официально кредитные организации не комментируют ситуацию, но их сотрудники отмечают, что среди клиентов банков паники не наблюдается.

— Мы все это уже проходили: вспомните 2008-й, 2014 год. Всякий раз ситуация выравнивалась. Повышение ставки Центробанком — мера вынужденная и временная. Наши клиенты приняли решение даже не снимать средства с депозитных счетов. Нет ничего критичного в происходящем. Главное сейчас, не суетиться и немного подождать, — рекомендовал наш собеседник.

Программа льготной ипотеки не сворачивается. Поправки на процентную ставку в сторону увеличения будут, но пока конкретные цифры не озвучиваются. Рынок жилья замер в ожидании. Новая (нельготная) ипотека тоже вряд ли будет прежней. Эксперты осторожно прогнозируют заоблачные проценты — до 25%.

Пока рынок жилья находится в режиме экстренного торможения. Если цены взлетят, то спрос может отреагировать в обе стороны. Потенциальным покупателям и продавцам, действительно, не стоит делать резких движений. Когда постсанкционная муть осядет, можно будет трезво оценить последствия для рынка недвижимости и реагировать адекватно.

Юлия Шигина